“未來”已到。 從遠古時代到如今移動互聯網時代，人類自誕生之日起，每一個影響到世界的顛覆性變革，其背后的核心驅動力都是科技。 我們正站在科技大爆發的節點，未來不止是想象而已。小到納米級機器人，大到4D打印創新工廠，新科技將滲透到我們生活的方方面面。 1.人工智能 人工智能是排在第一位的。AI研究始于上個世紀40 年代，從人工智能概念的誕生至今已有60 年， 未來AI會構建有一定智慧能力的人工系統，以解放或延伸人類。 在未來5~10 年中，人工智能將如同我們今天的水、電一樣無處不在。無人駕駛技術將充當我們出行的司機；人臉識別將成為承擔我們生活中的安保工作…… 總之，缺乏靈活性和創新性的工作崗位，未來最容易被人工智能取代；利潤越豐厚的行業，AI 取代其行業崗位的可能性就越大。 近日，中共中央國務院最新下發了《新一代人工智能發展規劃通知》，明確了我國新一代人工智能發展的戰略目標： 到2020 年，人工智能總體技術和應用與世界先進水平同步； 到2025 年，人工智能基礎理論實現重大突破，部分技術與應用達到世界領先水平，人工智能成為我國產業升級和經濟轉型的主要動力。 因此，人工智能方向絕對是未來十年的投資大方向。 建議關注： 中科曙光：擁有深度學習平臺及產品XSystem 中科創達：在移動端AI/ / 芯片產業鏈布局較早 浪潮信息：與百度聯合推出人工智能ABC一體機 富瀚微：專注于視頻監控前端智能化芯片 2. 物聯網 物聯網是指通過各種信息傳感設備，實時采集任何需要監控、連接、互動的物體或過程等各種需要的信息，與互聯網結合形成的一個巨大網絡。 物聯網實現了物與物、物與人，所有物品都將連接到互聯網，方便人們識別、管理和控制。 到2025 年，物聯網將無處不在。在我們的生活中，很難再找到沒有連接互聯網的設備，智能烹飪、智能調節燈光、智能空調溫控、智能家庭影院和音響、智能家庭護理等等，都將成為稀疏平常的事情。 建議關注： 宜通世紀：物聯網平臺龍頭 高新興：物聯網模組廠商，收購中興物聯 移為通信：物聯網模組廠商，收購芯訊通 廣和通：物聯網模組廠商 3.虛擬現實、增強現實 虛擬現實創建了一個體驗虛擬世界的計算機仿真系統，在計算機上生成一個三維空間，并利用這個空間提供給使用者關于視覺、聽覺、觸覺等感官的虛擬，讓使用者仿佛身臨其境一般。 增強現實在虛擬現實的基礎上，將虛擬的三維世界套入現實世界并與之進行互動，達到“增強”現實的目的。 試想一個場景：一位久病住院的病人，把自己的VR環境設置成更舒適的場景，例如海灘、公園，還可以根據需要來更換環境，這樣是不是對病人的康復更有好處呢？ 建議關注： 水晶光電：未來VR顯示設備制造領域領跑者 歐菲光：未來VR交互技術行業開拓者 華力創通：VR技術軟件平臺提供商 4. 4D 打印 3D打印熱度還未散去，4D打印也已到來。4D 打印顛覆了傳統，具有全新的造物邏輯。傳統而言，造物過程是先模擬后制造，或者一邊建物一邊調整模擬效果。 而4D 打印只需把產品設計通過打印機嵌入可以變形的智能材料中，在特定時間或激活條件下，無需人為干預，也不用通電，便可按照事先的設計進行自我組裝，有沒有讓你想到科幻片？ 不是吹，4D打印將重構未來工業，每個人都是一家工廠！ 未來我們買冰箱，將不再是選購廠家已經制造好的成品，而只需購買核心的關鍵部件，甚至連關鍵部件都可以自己定義到4D 打印機上進行打印，讓其在我們需要的時候，進行自動連接并組裝成為我們所設想和需要的那臺冰箱。 據最新調研報告，到2019 年，4D 打印市場的容量將達到6,300 萬美元，而2025 年這一數字將達到5.556 億美元。軍事與國防部門將成為4D 打印市場整體增長的最前沿。 5. 機器人 未來機器人既可以接受人類指揮，也可以運行預先編排的程序，還可以根據以人工智能技術制定的原則綱領行動。它的任務是協助或取代人類工作的工作，例如生產業、建筑業，或是危險的工作。 未來會有一種蚯蚓機器人，外觀如同蚯蚓一般，“皮膚”上分布著各種感應原件，可以變形進入各種狹小的空間；“身體”內將裝備超聲波、溫濕度、有害氣體感應器等設備，還能感知生命體征。這類機器人在災難救援、管道檢測、衛生防疫等領域將發揮重要作用。 未來5 年，服務機器人會逐漸形成一個比較大的市場，10 年之后機器人技術還可能實現重大突破，如仿人型機器人等，電影中人類與機器人和諧生活的畫面并不是空想。 建議關注： 機器人：國內工業機器人龍頭 萬訊自控：國內領先的工業自動化與信息化系統供應商 埃斯頓：伺服系統及機器人行業領跑者 6.區塊鏈 比特幣風波剛過去不久，雖然在國內被禁止交易了，可不得不說它也將區塊鏈技術的概念帶進普通大眾中。 區塊鏈是分布式數據存儲、點對點傳輸、共識機制、加密算法等計算機技術的新型應用模式，它的“去中心化”特性被廣泛認同。《華爾街日報》將區塊鏈譽為“500 年以來金融領域最重要的創新”。 建議關注： 恒生電子：區塊鏈技術底層架構提供商 銀江股份：數字區塊鏈體系基礎計算設備提供商 7. 新能源 新能源是以新技術和新材料為基礎，使傳統的可再生能源得到現代化的開發和利用，用可再生能源取代資源有限、對環境有污染的化石能源。 核聚變、太陽能將成為21 世紀的能源支柱。核聚變能具備為人類源源不斷提供高效能源的潛力。太陽是地球萬物生長的動力源泉，其能量仿佛取之不竭，但其實太陽的能量就是來自核聚變。 未來20年，全球50/%至100/%的能源將來自于太陽能。未來未來的汽車、游艇等出行工具將由太陽能供電，太陽能應用將遍布到生活的每個角落。能源“取之不盡、用之不竭”的時代即將來臨。 建議關注： 隆基股份：光伏行業單晶龍頭，業務向全產業鏈延伸 太陽能：最大央企光伏電站投資運營上市平臺 中國核電：核電行業龍頭 8. 腦機接口 腦機接口說白了就是“心靈感應”。戴個電極帽控制外部電子設備的動作，如顯示器上光標的移動、機械手的運動、輪椅的前進與后退、字母的輸入等，其實現在很多已經實現了，不過大多停留在實驗室，還未商用。 實現商用后，可以讓盲人重新恢復視覺。同樣地，實現人類夜視能力也不是不可能，甚至通過不斷地更換身體機械零件從而得到永生，人類變成“超人”指日可待。 建議關注： 復旦復華：A股人腦概念龍頭 冠昊生物：人腦工程應用端領跑者 9. 基因測序 基因測序是一種新型基因檢測技術，能夠從血液或唾液中分析測定基因全序列，預測罹患多種疾病的可能性，個體的行為特征及行為合理。基因測序技術能鎖定個體病變基因，提前預防和治療。 數據顯示，基因測序市場規模呈逐年增長的趨勢，2007 年全球基因測序市場規模為7.9 億美元，到2014 年市場規模為54.5 億美元，預計2018 年全球基因測序市場規模將超過110 億美元，年復合增長率為21.1/%。 建議關注： 華大基因：行業龍頭，進行全產業鏈布局，打造一體化基因測序平臺 邁克生物：化學發光+基因測序+渠道擴張 達安基因：以基因精準醫療精準醫學技術為基礎的醫療服務產業鏈平臺 10. 量子技術 量子通信是指利用量子糾纏效應進行信息傳遞的一種新型的通訊方式。微型電腦的芯片上有一個東西，這個東西小到要用顯微鏡才能看見，卻擁有電腦的計算能力，而且可以通過光和聲音移動，這就是量子技術。 我國政府對發展量子技術十分重視，為其提供了有力的政策和財力支持，這是千載難逢的歷史機遇。 短期來看，國內量子通信市場規模在100-130 億元左右，預計到2020 年，國內量子通信市場規模達到210 億元；長期來看，市場規模將超過千億。 建議關注： 凱樂科技：量子技術拓新者 亨通光電：量子通信與光疊加 華工科技：量子通信上游量子點激光器龍頭
01并購的意義現在拿地除了一級開發等方式以外，最主要就是招拍掛和收并購兩種方式。大部分企業拿地主戰場都是在招拍掛，但招拍掛優勢明顯，劣勢也比較突出。1供地角度。供地節奏由政府掌控，順周期瘋狂出地，逆周期干脆不出；2時間角度。拿地預售程序復雜，時間花費長，招拍掛地塊從拿地、報批報建到開工建設、預售整個流程必須走完，周期較長；3價格角度。價格不好把控。順周期時，招拍掛價高者得的特點決定了最終的價格往往是非理性的，這也導致某個階段地王頻出，最后房企因后調控政策，易被坑殺。據不完全統計，2019年一季度16個熱點城市共出讓高樓面地價、高溢價率的地塊48宗，其中20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現新的“地王”。相較招拍掛，并購的特點就相對顯現出來。1供地角度。大型土儲的可能。招拍掛一宗地大小有限，而收購一家企業，往往就能納入幾百畝的土儲，甚至是一連串的資產包，如果能做到承債式收購，那么就變成小資金撬動大項目，對企業的規模擴張非常有利。以萬科為例，其于2018年10月9日到11月9日短短一個月內完成了三次較大規模的并購，通過這三次收購，萬科成功布局了環京區域，加大了對華東市場的布局，迅速拓展了業務。2時間角度。二手一般都辦好了土地證，有可能報規都已經結束了，一般來講，股權過戶后就可以去尋求融資回款，無論是前段融資還是開發貸一般都較快，融資性現金流回正較為容易。如果碰到在建工程狀態，收購完股權后，融資也下來、銷售也馬上啟動，一地兩吃，靈活高效。3價格角度。價格便宜、付款條件優惠，二手比一手的優勢，其實就在于價格，價格上面一定會有較大的折讓，這也是交易成立的前提，不然直接去拍一手地就好了。此外在付款方面，二手的付款也一般比一手好，因為一手目前能做到6個月付清的鳳毛麟角，一般都是1個月內付清，而二手的付款基本上都能做到半年以上付清。02并購的投資流程本文將收并購的一些基本步驟拆解出來。一、項目估值拿到標的項目材料之后，投資部門就要去估價，標的項目到底值多少錢，如果估價依據不足的，就必須讓轉讓方或者中介把相關材料補齊。就跟買二手房一樣，首先你得對房子要有概念，到底值多少錢才合適。當然估價一般都是參考近期公開市場招拍掛的價格，這塊地如果是從政府手里拿會是怎么樣一個價錢。然后估價的依據也一定要以各種文件為準，要有自己的判斷，不能僅聽轉讓方或者中介的一面之詞，就算現在難以確認被迫先假設這些指標，以后也要記得確認，沒有文件支撐的估價就是假設。二、評估報價收并購洽談的時候，誠意的轉讓方一般都會給報價，那種要求意向收購方出價、到處詢價的轉讓方一般可以不去理會了，難談的很。第二步吃透合作方的報價也很重要，你得確認轉讓方的報價和你的心理預期的估價有多少差距，后續可以如何洽談。1報價的內涵要明確。很多轉讓方并不專業，往往報了一個價，自己都沒搞清楚債怎么處理，股怎么溢價。所以報價要反復找轉讓方去確認內涵，避免后續洽談不順暢。一般來講，能講得清楚標的項目對方想賣多少錢就差不多了，后面的債和其他待履約費用一相減，就是股權價格。2量化出真實的收購成本，并與招拍掛土地價格進行對比。收購的核心邏輯是，收購項目的價格與付款方式比招拍掛項目有非常大的優勢，不然收購就毫無意義，畢竟收購項目中的坑是防不勝防的，沒有招拍掛項目省心。但因為收購項目中涉及到轉讓方要賺錢，所以導致名義收購價格中包含了大量溢價無票進成本，導致相同的名義收購價格和招拍掛價格下，由于收購沒有足額土地發票，會比招拍掛多了很多稅費支出的情況。所以一般都會通過相同的凈利潤額，通過相同的測算假設（指標、售價、成本）模擬還原，去比較名義收購價格可以等同于招拍掛以什么價格獲取類似地塊，并以該價格和招拍掛市場價進行量化對比。若還原出來的價格高于市場上的價格，那洽談策略上肯定會做一定的調整。3洽談策略。策略的依據就是依靠初步的測算，如果價格合適，那肯定是加快推進、疾風驟雨，若價格不合適，那么肯定是要謹慎，研究如何讓對方在商務條件上讓步，梳理各種各樣的支付節點或風險點，在哪些點上讓對方讓步，把價錢拉下來。三、雙方談判之前兩個步驟大多是內業，是吃透材料，明確估價、評判報價、制定一個整體商務洽談策略的過程。當我明白我的成本在哪里，利潤在哪里的時候，其實洽談的底線基本上就清楚了。從第三步起，就開始要謀定而后動了。1首先要明確轉讓方的核心訴求。畢竟滿足轉讓方的核心訴求比滿足他的其他訴求有效果的多，而且也是要達成協議繞不開的節點。比如某個案例中，轉讓方急缺一筆錢救急，但是又想著留干股分享后面收益，同時還想過程中分現金流。其實可以分析出來，核心訴求是要一筆錢救急，其他的只是錦上添花，所以一般都可以果斷提出前面給了錢就不要想后面的其他事情了，一般磨一磨轉讓方基本上都會答應。2其次交易架構越簡單越好。一手給錢一手過戶是最好的交易模式，沒有其他。越復雜的交易模式，一般對收購方越不利，履約難度會非常大，畢竟收購方出錢，出了錢之后收購方秒變孫子，轉讓方秒成大爺，出錢越多，轉讓方地位可以越強勢。復雜的交易模式履約非常艱難，轉讓方拿到錢后也會評估自己的投入產出，大概率會不管不顧，會讓收購方非常難受。3然后洽談交易結構的時候，一般原則是各算各的賬。人家轉讓方賺得多是人家的本事，市場行情來了擋也擋不住，收購方要算好自己的賬，認可投資回報即可。一般不要去想著對方賺了多少錢，除非算溢價要對賬，大家一起賺錢就是雙贏的概念。不過收購方算賬的時候心中最好也要有一桿秤，如果自己去招拍掛差不多的地塊，是不是能賺更多的錢，收購項目的優勢在哪里。4確定好融資來源。這時候其實就該考慮項目的資金來源了，融資方有很多，依據房企水平決定銀行、信托、地產基金的資金渠道。03交易架構首要圍繞交易對手的商業意圖一般而言，交易架構都是要優先滿足賣家的核心訴求，沒有核心訴求卻待價而沽的賣家靠譜的概率需要打個問號，因為賣家在無壓力狀況下，容易變臉，最終較難談妥。也就是說，交易架構主要圍繞賣家的核心訴求而搭建，該訴求往往也是轉讓前提。在滿足賣家核心訴求的前提下，如果保證買家盈利、風控過關，其他的事宜都是錦上添花，能否做到主要取決當時的市場環境和談判人員的水平。04交易架構中的重點考慮事項1、合作方的履約能力交易架構，一方面是做交易流程，如何順利付錢過戶，另一方面是講究風控，如何保證錢和標的物的安全。所以首先看的是合作方，如果合作方的資信很好，大企業、經營情況好、老板口碑佳，那么一般履約能力就會比較強，合作的時候就相對放心點，很多風控條款可以適當放寬。比如沒有抵押物的股權轉讓預付款，小企業肯定不敢給，如果是大企業也許就能給。2、盡職調查出現的風險盡職調查、背景調查都是非常重要的對項目公司及其母公司的履約能力的再確認。暴露出來的每一條風險都必須嚴格對待，并且逐條量化擬定違約條款，直至風險敞口大于賣家的風險擔保能力。當出現賣家的風險擔保能力（一般為交易未付款及額外擔保物）遠低于風險敞口的時候，其實就是認為交易不成立，要調整商務條件。3、交易的可操作性可操作性分為兩塊，一塊是明顯做不了的流程，這個就是收并購人員的職業能力了，推進不下去的協議就是廢紙一張，另一塊就是要考慮我方對交易的控制力，如果簽了協議后面一切跟隨著賣家的思路走，而買家除了付錢之外對項目進展情況完全不清楚，相信這場交易就離掉進坑不遠了。4、買家收益最大化作為資金方，當首先要確定的就是買家收益最大化原則。一、雖說在商務條件上，各算各的賬，各自確認收益，但還是很有必要保持積極地談判；二是買家收購一般都會支付溢價，而溢價無法進成本，所以要適當做稅籌，這時也要求賣家配合。在地產收并購中，稅籌對對項目最后收益的影響很大。以下是地產并購各種交易模式下涉及稅收情況：（說明：“√”表示需要繳納相關稅費，“○”表示相關稅費具有籌劃空間，“×”表示無需繳納相關稅費）5、項目進入及退出限制這個可能在產業、城市更新項目的時候考慮更多，比如產業項目主體及使用要求，城市更新項目股權轉讓限制，前期融資或其他交易文件限制，以及能否通過特定擔保方式降低風險。6、是否涉及國有、集體資產的公開交易要求通常，涉及國有企業、集體企業名下土地使用權轉讓的（含以土地使用權為條件進行的合作建房），必須在公開交易平臺進行，否則無法辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。如深圳市2016年6月4日印發的《關于建立健全股份合作公司綜合監管系統的通知》，即要求深圳各區要將股份合作公司集體資產交易納入市、區公共資源交易平臺統一實施和監管，將集體用地合作開發建設、集體用地使用權轉讓和城市更新等資源交易項目納入集中交易范圍；各區要在2016年6月30日前制定股份合作公司綜合監管系統建設方案，完成各項準備工作，并在2016年8月31日前投入實際運行。05交易架構中的其他需考慮事項由于企業都有自己關注的點，在設計交易結構的時候要審慎行事。同時，為確保項目的有效推進，交易架構設計時也需考慮其他幾點：1要約定風險由合作方量化包干并承擔責任，配合資金支付，風險事項處理完畢之后再多退少補結算支付轉讓款，這種其實就是壓著轉讓方干活，干成了分錢，干不成扣錢，就如同上文講的，就效率而言，轉讓方去處理風險事項，效率會更高，這也算分工的一部分。2做交易架構的時候，一定要極端重視自有資金的收益能力，每筆轉讓款的支出都要錙銖必較，墊款是大忌諱，不要無謂的墊資，不得不墊資的時候，也要給對手以非常大的履約壓力。有些公司很有意思，有些共管資金或者保證金都要操作項目的經辦人及經辦區域公司的領導自己出，讓操作人員自己感受到壓力。3交易架構的設立就是為了趨利避害，順利把錢付了，把權屬過戶了，干干凈凈明明白白。所以原則上不允許有敞口的風險，也不允許有不接地氣或者似是而非的操作，把風險閉口的意義就是能量化，能講清楚最多要損失多少金錢、要耽誤多少時間，并把金錢和時間上的損失明確賣家是不是要承擔，逐條明確違約責任。4所有的交易結構都不能和項目開工建設相對抗。06測算注意點收并購的土地款中要包含轉讓方的收益要求（也稱溢價），大部分轉讓方要求的收益都是沒有發票的，比起招拍掛，就測算難度來看，收并購難度要高一些。01項目公司層面的凈利潤計算第一步先計算項目公司層面可獲得的凈利潤，因為當售價、建安成本等大數框定后，該數值只與僅和可入賬的土地有票成本有關，相對是一個較為準確的數值。所有的老股東、新股東的收益都來自于項目公司層面的凈利潤，所以項目公司層面的凈利潤確定后，就基本上可以明確收益的總量。03計算溢價因為收購方的凈利潤等于項目公司凈利潤減去溢價，溢價就是項目公司成本中的無票部分，都是需要從凈利潤中扣除。但是溢價又分為兩塊，一塊是轉讓方的收益，另一塊是項目公司支出中的無票成本，比如罰款或者土地滯納金等。無票的溢價越高，收購方的收益越低。03指標失靈收并購項目中的凈利潤率指標經常處于失靈狀態，因為傳統招拍掛項目的凈利潤率很明確就是，凈利潤額//含稅總銷售額，但是收并購項目的凈利潤率如果只是用收購方凈利潤額//含稅總銷售額的話可能會有很多偏差，比如股權合作項目不同股同權出資，比如有很多回遷銷售額做大銷售額的。如果用IRR，又因為稅收額度非常大，在后期清算稅費的時候容易變化，也容易指標失靈。所以在指標的選擇中，收購方的凈利潤額是一個較為確定的數字。可以考慮計算股東回報率，即股東的凈收益//股東投入（股東投入資金峰值）來計算股東投入自有資金的收益情況，進一步可以考慮年化回報，此外可以計算股東投入產出IRR來判斷。04可比招拍掛低價鑒于指標失靈，所以也可以考慮將收并購的地價還原成可以比較的招拍掛地價，并與招拍掛市場價格進行對比，也符合收并購的核心邏輯：比招拍掛市場拿地便宜。還原的辦法：以收并購項目的股東凈收入為定額指標，在售價、成本不變的情況下，倒推地價可全部入賬的招拍掛成交價格。07風險管理注意點在評估收并購風險的時候，對風險的洞悉度足夠的話，就算是轉讓方不承擔任何責任義務的現狀轉讓，收購方也能做到胸有成竹。風險量化到什么程度才算合適？01洞悉風險需要的時間以動遷為例，動遷時間的不可預見性很強，如果轉讓方表示大概1年內能動遷完畢，那必須簽進協議中；超過1年轉讓方不愿意承擔違約責任，那也請轉讓方給一個他覺得沒問題能夠兜底的時間，2年、3年都行，當然收購方的商務條件和測算也要隨著轉讓方的承諾而調整。02洞悉風險能帶來的損失再以動遷為例，如果轉讓方說了一個大致的數字，那收購方可以請他簽入協議中，進行包干制，賺了都是轉讓方的，少了轉讓方要補，看對方愿意承擔多少，收購方鎖定成本，否則這一塊就敞口了，一收不住就容易造成損失。03洞悉合作方對其承諾風險事項到底有沒有擔保能力很多風險能不能量化是一件事情，但是量化完畢之后，根據常規的洽談結果，大多數情況下這些風險都是需要轉讓方去承擔的，這個時候就也要講清楚合作方有沒有擔保能力，如果沒有擔保或兌付的能力，其實這些風險都是敞口的，最后還是要由收購方去承擔。比如說某項目已經資不抵債，就算計算溢價也就剛好把債務還清，項目的轉讓方已經失信，不再具備支付能力，那所有的風險事項就算轉讓方有意愿承擔責任，也沒有能力兌付可能有的違約賠償，所以對他承諾事項的違約條款基本上是有效卻無意義的，因為就算打官司也沒有錢賠付。常規規避辦法風險要盡量暴露，其次趨利避害。但世界上沒有一份萬能條款組合可以做到將風險全部消滅，能做的只是和商務條款進行聯動，獲得風險轉移或者降低自身風險的籌碼。風險是項目公司的風險，本質上而言，風險就是個零和博弈，不是轉讓方承擔就是收購方承擔，不是扣轉讓方的錢就是扣收購方的錢。但是風險又是會通過主動梳理去降低甚至消滅的，關鍵看人的努力，有人沉下心去努力梳理努力解決，相信風險總是有解決途徑，但是從效率而言，轉讓方去做這些事情，效率會更高。所以常規的規避辦法有三類：01資金上，不付錢就沒有風險對于收購方而言，自己的風險就是付了錢得不到應得的權益，那么換句話講，不付錢就算什么都得不到也不損失。所以把付款周期延長，是對付一切風險的最好辦法。02決策上，事情講的越清楚，決策依據越充分，風險越小講清楚的風險，并不是真正的風險，而是浮動的成本事項，算賬時候充分考慮進去，其實就算是現狀轉讓也沒有不妥。決策的依據很大程度上依賴于測算，如果測算準確，決策也準確。大家所擔心的風險，往往是測算中沒有算進去的成本，所以突然增加的成本會讓測算利潤由正轉負，如果講清楚了其實就沒問題了。03架構上，風險由合作方量化包干并承擔責任，配合資金支付，風險事項處理完畢之后再多退少補結算支付轉讓款這種其實就是壓著轉讓方干活，干成了分錢，干不成扣錢，就效率而言，轉讓方去處理風險事項，效率會更高，這也算分工的一部分。08結語對金融機構而言，除了熟悉流程、會設計架構、掌握測算技能、做好風險管理，事實上，能做到優秀的房地產基金管理人水平遠不止于此，分享一位地產基金大佬眼中“優秀地產基金管理人”應當具備的素質：1、有豐富的房地產開發經驗；2、項目投資價值判斷能力強；3、項目運營及風險管控能力強；4、項目中期小障礙的應對能力強；5、項目進展極端不順時的接盤處置能力強。本文來源：/ LvchungCapital
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